Vznik SVJ po 1. 1.2014

Vážení vlastníci bytů, nenechte náhodě vznik SVJ v domech, kde je nejméně 5 bytů a z toho v soukromém vlastnictví 3 byty. V tomto případě MUSÍ vzniknou společenství vlastníků jednotek. Pokud nevznikne a bude chtít některý z majitelů  prodat byt, Katastrální úřad neprovede změnu a zablokuje ji do do by, než společenství vznikne.Mnoho společenství je již vzniklých tím, že přijali vzorové stanovy, ale nezaregistrovali se v rejstříku, nemají přidělené IČ. I když IČ není přiděleno, SVJ je založeno a má plnit svou funkci.  

Nabízíme vám svou pomoc a to i ve správě domů a bytů včetně účetnictví v souladu s platnými předpisy. K námi spravovaným domům se chováme tak, jako kdyby byly naše vlastní. Jestli nevěříte zavolejte nám a dáme Vám kontakt na zástupce námi spravovaných domů k ověření.

A nyní již čtěte níže - pokud Vás věc více zajímá.

Vznik SVJ po 1.1.2014

Společenství vlastníků podle zákona 89/2012 – Občanský zákoník

§ 1198

(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

(2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.

Dodatek:

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou. Podle Zákona o vlastnictví bytů  89/2012 vzniklo společenství automaticky ze zákona. Podle zákona 89/2012 - nový občanský zákoník (NOZ) vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku, kterému předchází založení společenství vlastníků jednotek.

K uvedenému paragrafu bylo vydáno „Výkladové stanovisko expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti“, kde se hovoří, cituji:

 Podle ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ: „nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“

Dotčené ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ je třeba vykládat tak, že jde o první další převod. Úmyslem zákonodárce bylo, že první převedenou jednotkou se má na mysli převod až po převodu tří jednotek. To znamená, že vlastníci jednotek založí společenství vlastníků nejpozději po vzniku vlastnického práva ke čtvrté jednotce. Společenství vlastníků se zakládá schválením stanov (§ 1200 odst. 1 NOZ).

Ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ navazuje na předchozí odstavec a stanoví, že: „do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“

Ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ je tzv. blokačním ustanovením, neboť katastr nemovitostí nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Společenství vlastníků nově vzniká až dnem zápisu do rejstříku bytových jednotek (§ 1204 NOZ), který vedou krajské soudy. Podle dosavadní právní úpravy vznikaly společenství vlastníků ex lege (§ 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), čemuž má úprava NOZ zabránit. Záměrem zákonodárce totiž bylo vytvořit legislativní rámec pro založení a vznik společenství vlastníků, který odpovídá obdobnému postupu zakládání a vzniku jiných právnických osob v soukromé sféře.

Pokud tedy vzniklo společenství vlastníků, pak katastr nemovitostí nebude blokovat zápis vlastnického práva k další převedené jednotce. Totéž platí při nabytí jednotky do vlastnictví

Konec citátu

Zde nastává zlom oproti již neplatnému Zákonu a vlastnictví bytů. Pokud jsou tři vlastníci,  společenství ještě být nemusí. Ve chvíli, kdy si byt pořídí pátý vlastník a nebude existence společenství, vlastníků a byl dán požadavek na zápis do katastru nemovitostí k páté jednotce, pak katastr nemovitostí zápis neprovede do doby, než vznikne společenství vlastníků.  Zápis do katastru nemovitostí bude proveden až po vzniku Společenství vlastníků.

§ 1204

Vznik společenství vlastníků

Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku

Dodatek:

Podle zákona o vlastnictví bytů vznikalo Společenství vlastníků automaticky ze zákona. To ale buď někteří vlastníci bytových jednotek nevěděli, nebo to nebrali v úvahu s tím, že ono se stejně nic neděje, případně si neuvědomovali povinnost založení společenství. Vlastníci nerespektovali Stanovy společenství (pokud nebyly jiné, platily vzorové) a činnost společenství byla (a mnohde dodnes je) živelná. Mnohdy si statutární orgán – potažmo výbor – neuvědomuje, že je správcem cizího majetku a že v tomto směru je postižitelný. Ze zákona se má starat o cizí majetek s pečlivostí řádného správce. Tuto funkci nelze podceňovat a dělat ji jen proto, že ji nikdo dělat nechce. Z vlastní zkušenosti vím, že pokud se nedělá s plným nasazením, neberou se v úvahu názory vlastníků tak to nikam nevede. Shromáždění vlastníků je nejvyšším orgánem společenství, jehož rozhodnutími se musí řídit i statutární, byť je z vlastníků.

Podle současného zákona je povinnost založení společenství v domě s nejméně pěti jednotkami, kde jsou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Je ale možné založit společenství dobrovolně se souhlasem všech vlastníků i v domech, kde je méně než pět bytových jednotek.

 Mnozí lidé vidí ve společenství vlastníků problém, nechtějí ho, je to zátěž, kdo to bude dělat a podobně. Opět z vlastní zkušenosti vím, že společenství – pokud existuje – si může provést opravy a různé úpravy rychleji, než když je dům např. v podílovém spoluvlastnictví.

U společenství jsou jasná pravidla, schvaluje se příspěvek do fondu oprav, schvaluje se shromážděním, na co budou peníze vynaloženy. Lze jednodušeji získat úvěr na provedení opravy atd.

Ve stanovách, s čím mám také zkušenosti, se stanoví pravidla chování a všechna další potřebná tak, aby byl stanoven nějaký řád v chodu domu – společenství.

Zde Vám mohu nabídnout, pokud byste chtěli zpracovat stanovy, jsem ochoten je za dohodnutou cenu vytvořit a vyladit tak, aby byly k obrazu vašemu. Kdo bude mít zájem, kontaktujte mne – kdekoliv z ČR. Toto se dá dělat i korespondenčně a telefonicky. Jsem ochoten i přijet na Vaše jednání a zodpovědět případné dotazy vlastníků ke stanovám.

K založení společenství je vyžadováno zakladatelské právní jednání vlastníků jednotek a tím je schválení stanov, pokud společenství nebude dříve založeno prohlášením o rozdělením práv k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, případně ujednáním o výstavbě. Při zakladatelském jednání bude třeba souhlas vlastníků všech jednotek a stanovy budou muset být osvědčeny formou notářského zápisu.

V působnosti okresů Cheb, Sokolov a Karlovy Vary Vám můžeme pomoci se vznikem SVJ, Vše Vám vysvětlíme a zařídíme tak, aby byl přechod na společenství bezproblémový.

Telefon 724 180 492

Jindřich Kupec